北京市朝阳区三里屯街道南三里屯13、14号楼为国家林业局林产工业规划设计院南三里屯宿舍区（以下称，林产院小区），建于1958年，之后在1973年、1982年进行翻修，属于“两无一开”老旧小区。林产院小区共有3栋楼，占地1万多平方米，共居住176户，小区毗邻SOHO、中国红街商业体，与正在复建的工体隔路相望。在繁荣现代建筑的环绕下，林产院小区显得“不合群”。

在三里屯街道辖区内，有73栋和林产院小区南三里屯13、14号楼一样性质的，处于失管或缺管状态的住宅楼，如今，三里屯街道给这些无人照料和缺乏照料的住宅楼找了“新管家”。2021年8月18日，三里屯街道与愿景集团签订了《战略合作协议》。2022年年初，愿景集团以林产院小区为老旧小区更新试点，通过居民需求调查分析、初步方案设计、物业应急接管、安全隐患排查等一系列措施，老旧楼院逐渐焕发出新生机。

失管楼院居民盼改变

“地面很久没修，破损严重。停车也没人管，外面的车辆随意进出，住着没有安全感。”任苏中是林产院小区的老居民，住了几十年，眼看着小区没人管，让他心里颇为不满。

林产院小区由于企业亏损、改制、转让等多种原因，致使院内长期无人管理。当初的温馨家园变成“两无一开”小区，任苏中和居民们都盼着缺管、失管状态能尽快改变。

“先尝后买”引进物业服务

三里屯街道与愿景集团签订战略合作协议，以“先尝后买”的方式，引入和家物业，试点为几个小区提供物业服务，解决林产院老旧小区无人管理问题。

刚入驻，物业就开展了清风行动、点亮行动、无忧行动、馨居行动、暖心行动“五角行动”,从居民最关心的楼道环境入手，打扫楼院环境，修缮院内设施，举办社区活动。而其中，成果最明显的要数清风行动和点亮行动。

此前因为无人管理，楼道内的小广告贴了好几层，不少楼道灯也坏了，居民摸黑上楼。清风行动和点亮行动率先解决这两个问题，集中时间对小广告、楼道垃圾进行了清理，逐楼、逐单元、逐层检查照明设施，修缮不亮的楼道灯。

“物业打扫了楼院环境，还配了保安，小院有了看得见的变化。”物业用实实在在的服务赢得了居民的认可，任苏中说，他和邻居们都很满意“新管家”。

据愿景城区更新三里屯项目负责人介绍，物业管理只是老旧小区更新的第一步，之后还会按阶段分别完成公共空间改造提升、市场化租赁置换等“城市更新动作”，通过入口处增加门禁道闸、路面铺装、道路环形设计、人车分行、打通消防通道、施划停车位、垃圾桶位置选址、建立活动广场、安装健身器材等改造措施后，未来呈现一个不一"Young"的林产院小区。

打造“三里屯样板”提升居住品质

既有硬件提升，又有软性服务，这样尽心的服务，物业费会不会很高?“我们收取的物业费是1.4元/月/平方米，标准较低。”物业项目负责人李宏权说，虽然这样的收费覆盖不了日常成本，但他们借鉴“劲松模式”，采取微利可持续的运营模式，与产权单位协商将闲置房屋腾出来作为办公用房，之后与商圈党委密切联系，为商圈企业白领提供优质租房服务，缓解上班时间长以及地区交通拥堵等难题。与此同时，用良好的服务换取与更多楼院的签约，分担管理和人力成本。

城市更新，未来可期。在2021年首届三里屯国际周上，愿景集团在中国红街举行老旧小区成果展，以老旧小区为基础推进城市有机更新的模式受到居民和路人的高度关注；即将开放的盈科中心地下B1层的愿景艺术中心，也会为大家更为直观地呈现城市有机更新长效运营、综合整治长效运营、有机更新租赁置换等已落地的、并取得不错反响的先进经验和做法。（爱尚三里屯微信号）

（责任编辑：王健恩）